美国：最具性价比的海外房产投资市场

虽然整体而言，中国投资人远无法左右美国房地产市场， 但这并不妨碍中国紧随加拿大成美国市场“外国房东”亚军。房市回暖 中国豪客扎堆自2006年7月房价到达高点至2012年3月探底， 标普美国20大城市房价指数一度累计下跌了35.08%。在经历了这期间从不断探底到缓慢筑底的痛苦过程后，美国楼市自2012年下半年开始复苏，于2013年二季度加速回暖。截至13年7月， 标普美国20大城市房价指数比同期上涨12.2%，新房销售、成屋销售、建筑支出和住宅开工等数据均呈现持续改善迹象，而同期按揭贷款利率跌至历史低点，存量房供应开始萎缩，创造出对投资人十分有利的投资环境。这当然主要归功于奥巴马当选总统后推出的多项住房救助项目，但中国资金的推波助澜也发挥着一定的作用。一边是国内房价的步步攀升，一边是移民热、留学热的助推，回暖中的美国房地产市场自然而然吸引了大批中国买家，购房团身影几乎遍布全美各州。如今，在美国的50个州，中国人已在44个州跻身当地外国投资客的前5名，在纽约、夏威夷排第二，在加利福尼亚排第三。过去一年，加州房地产市场出售房子有一半是卖给中国人。在华人买房首选的大洛杉矶地区，学区较好的热门地段，房价在过去一年多的时间里甚至有翻番的。更令美国人大跌眼镜的是，当许多美国人被沉重房贷压得喘不过气，甚至有不少人因为付不起按揭房子被没收拍卖的时候，70%的中国买房客是用现金一次付清。不仅如此，美国全国房地产经纪人协会的统计显示，中国人在美买房的中位价格是42.5万美元，是全美中位房价的大约一倍，比外国人在美购房的中位房价27.6万美元也高出5成，显示中国人对高端住宅情有独钟。不过，值得注意的是，美国房市的反弹速度似乎有点急，房价急升意味着推动的力量来自外部，虽然中长期恢复的趋势不变，但短时间内回调的压力较大。房价的涨幅已经超过同期经济和家庭收入的增速，说明美国经济复苏仍过度依赖房地产回暖，缺乏实体经济支撑的复苏，容易出现反复。最大机遇在商业地产市场事实上，中国的富人们已经不仅仅局限在公寓和豪宅上一掷千金，回报更为稳定的商业地产项目也正在进入他们的视线。张欣家族于2013年6月买下了纽约通用大楼的少数股权。纽约优质写字楼租金回报在5-6%，高于香港和新加坡的3-4%。且亚洲办公室租约平均租期仅为3年，伦敦或纽约的租约则为15-20年。当然，吸引投资者视线的不仅仅是简单的客观数据。美国本轮房市泡沫破灭后，商业地产交易价格和交易量下降很快，相比住宅市场更快触底，而由于商业地产不良贷款消化更快，其价格反弹也比住宅市场更快。因此，不同于以往的经济周期，此次金融危机后，美国商业地产复苏却领先于住宅市场，商业地产从2011年下半年开始就已出现明显的复苏迹象，而住宅市场到2012和2013年才企稳。全美商业地产平均价格从2007年12月的峰值到2009年12月的谷底下跌了40%。截至2013年7月的数据显示，商业地产价格比2007年的峰值仅低15%。另一方面，住房市场全面大幅回暖，也将为办公楼市场2014年的持续复苏提供动力。世邦魏理仕研究报告预计，全美办公楼租用量将在2013年底恢复到衰退前水平，预期2013年的租用量将平均增加3.5%，2014年将加速增加至4.4%。空置率2013年底将降至14.9%。2014年办公楼市场将加速复苏，到年底空房率有望降至13.8%。